건축물대장

건축물대장 사용승인일로 재개발 노후도 확인하는 법

정리 · 2026년 09월 11일

건축물대장에 기재된 사용승인일(준공일)은 재개발·재건축 사업에서 건축물의 노후도를 판단하는 핵심 기준일이 됩니다. 노후·불량건축물 요건을 충족하는 건축물의 비율이 정비구역 지정의 조건 중 하나로 활용되므로, 매물의 사용승인일을 미리 확인해두면 정비사업 진행 가능성을 가늠하는 데 참고가 됩니다.

• 사용승인일 — 건축물대장 표제부 상단에 기재
• 노후·불량건축물 판단 — 조례로 정한 경과 연수 기준 적용
• 무허가건축물 — 사용승인일 자체가 없는 경우가 있음
• 증축·개축 이력 — 노후도 판단에 영향을 줄 수 있음

사용승인일은 어디서 확인하나요

건축물대장을 발급받으면 표제부 상단에 사용승인일(준공일)이 기재돼 있어, 이 날짜를 기준으로 건축물이 지어진 지 몇 년이 지났는지 계산할 수 있습니다.

노후·불량건축물 판단 기준

노후·불량건축물의 기준 경과 연수는 도시 및 주거환경정비법에 따라 시·도 조례로 정해지며, 서울시는 구조와 용도에 따라 별도 기준을 두고 있어 정확한 연수는 서울시 조례를 확인해야 합니다.

노후도가 정비구역 지정에 미치는 영향

정비구역으로 지정되려면 구역 내 노후·불량건축물 비율이 일정 기준 이상이어야 하는 경우가 많아, 개별 매물의 노후 여부보다 구역 전체의 노후도 비율이 더 중요한 지표가 됩니다.

사용승인일이 없는 무허가건축물

무허가로 지어진 건축물은 건축물대장 자체가 없거나 사용승인일이 기재되지 않은 경우가 많아, 이런 매물은 재산세 과세 자료나 항공사진 등 다른 자료로 존재 시점을 가늠해야 합니다.

증축·개축 이력이 노후도 판단에 미치는 영향

건물 전체가 아니라 일부만 증축·개축된 경우, 노후도 판단 기준을 최초 사용승인일로 할지 최근 개축일로 할지가 사안마다 달라질 수 있어 관할 구청의 구체적인 판단 기준을 확인하는 것이 정확합니다.

사용승인일과 감정평가의 관계

사용승인일이 오래된 건축물일수록 감정평가에서 건물 가치가 낮게 반영되는 경향이 있어, 매수 시 토지 가치와 건물 가치를 분리해서 판단하는 것이 재개발 매물 평가에 도움이 됩니다.

노후도 확인 시 함께 참고할 자료

사용승인일만으로 판단이 어려운 경우 관할 구청의 정비계획 수립 현황이나 서울시 정비사업 정보몽땅에서 해당 구역의 정비구역 지정 절차 진행 상황을 함께 확인하면, 개별 건축물의 노후도가 실제 사업 추진에 어떻게 반영되고 있는지 더 구체적으로 가늠할 수 있습니다.

사용승인일이 다른 여러 동이 섞인 단지

같은 단지 안에서도 동별로 증축 시기가 달라 사용승인일이 서로 다른 경우가 있어, 매수하려는 동의 건축물대장을 개별적으로 발급받아 확인해야 정확한 경과 연수를 알 수 있습니다. 단지 전체의 평균 노후도만으로 개별 동의 상태를 단정하지 않는 것이 안전합니다. 특히 일부 동만 증축이나 리모델링을 거친 단지는 동별로 노후도 편차가 클 수 있어 더욱 개별 확인이 필요하며, 이런 편차는 이후 정비계획 수립 시 동별 감정평가에도 영향을 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문